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北京新政后集體建設用地率先入市 限競房成市場主流

每日經濟新聞 2019-03-21 23:32:11

北京“3·17新政”實施兩年以來,北京土地市場迎來了一系列變革。

每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

“3·17新政”實施兩年,北京土地市場變化明顯。

《每日經濟新聞》記者發現,“新政”實施后,北京土地市場迎來了一系列變革:近郊土地供應增加、限競房用地成為主流、集體建設用地入市等。

值得關注的是,位于大興區的瀛海鎮,在“3·17新政”后相繼推出限競房用地、共有產權房用地、集體建設用地等,成為北京土地市場變化的縮影。

瀛海鎮某樓盤項目施工現場 圖片來源:每經記者 王佳飛 攝

土地市場先增后降

2017年,北京市土地招拍掛市場成交總面積835.85公頃,其中近郊新城區土地成交面積492.64公頃,占總成交面積的59%。

2017年至今,瀛海鎮共推出住宅用地7宗,其中2017年一年中推出3宗,分別為1宗自住型商品住房用地和2宗限競房用地。

其中C4組團YZ00-0803-0602限競房地塊由保利中海聯合體以16.8億元的底價成交。另外一塊瀛海鎮限競房用地YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地塊,被遠洋+首創+世茂以47.9億元、26%自持比例摘得、溢價率49.7%競得。這使得限競房用地在上市初期就顯現出上揚的勢頭。

2017年,整個北京市土地市場火爆異常,全市土地招拍掛市場共成交土地102宗;土地成交總價為2796.02億元,同比增加228%;規劃建筑規模1380.26萬平方米,同比增加135%。

“3·17新政”的目的在于穩定市場,那么遏制房價上漲的一個途徑便是增加供給,土地市場的放量是增加供給的直接手段。

但是市場在2018年進入了明顯的下行階段。2018年北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元,同比2017年的2795.6億元下降約40%,成交總建設用地面積447.94萬平方米,下降約30%。

縱然2018年大興區出讓土地建設用地面積達88.21萬平方米,成為當年北京出讓土地最多的城區,但是瀛海鎮全年沒有1宗住宅用地出讓,和整個土地市場的下行節奏保持一致。

限競房成市場主流

瀛海鎮是北京限競房的首批入市之地。

2018年6月9日,由中海、保利、金地聯合開發的北京市第一個限競房項目瀛海府開盤,即上述的YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地塊項目,均價52449元/平方米,最高售價不超過55071元/平方米,主力戶型為88平方米3居,據《每日經濟新聞》先前的報道,該盤當天上午就被認購完畢,194套房源有約700組客戶前來選房,買房就和中獎一樣。

2018年無疑是北京樓市的限競房元年,限競房供應占據了北京樓市的半壁江山。在2018年成交的63宗地塊中,40宗為限競房地塊,占比約63.5%。

入市之初,由于明顯低于市場均價,限競房一度受到市場追捧。此后北京的限競房銷售遠沒有達到預期的火爆,順銷期降價、同質化嚴重已成為常態。

“限競房項目已經普遍降價10%左右。即使這樣,除極個別項目外,整體市場表現依然冷淡。大量的90/70同質戶型導致限競房很難去庫存。”中原地產首席分析師張大偉《向每日經濟新聞》記者表示,最近因為全國兩會期間短暫供應減少,而從2019年3月下半月開始到4月份,預計供應量將出現井噴。

集體建設用地率先入市

2018年末,瀛海鎮再一次占據“頭條”,該鎮計劃推出3宗集體建設用地共約20萬平方米,全部將用于共有產權房及配建設施,這在北京乃至全國都尚屬首次。

該批共有產權房銷售均價為2.9萬元/平方米(含全裝修費用),價格約為附近商品房的三分之一,共4000余套房源。

出讓文件顯示,本次掛牌出讓的地塊,與國有建設用地同責同權;土地所有權屬于瀛海鎮西一村和瀛海鎮西二村集體經濟組織,村集體轉讓期限內的使用權屬于地塊的拆遷、騰退方――大興區級集體土地聯營公司北京興福集體資產管理有限公司。

“此番推出的三宗集體建設用地用于共有產權住房建設,此類土地本身沒有征地環節,其和國有建設用地實現了同權的概念,本身是有助于降低土地成本的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示:“這也和共有產權住房建設的導向比較匹配,即此類土地后續能夠獲得相對好的發展態勢,利好相關住房項目價格的下調。”

事實上,推動集體建設用地入市是近年來一直以來的政策引導。2018年12月23日,我國《土地管理法修正案(草案)》提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議。草案刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。也就是說,我國非農建設用地將不再“必須國有”。本年度《政府工作報告》中也提及要“推廣集體經營性建設用地入市”。

但是遺憾的是,經《每日經濟新聞》同北京興福集體資產管理有限公司確認,瀛海鎮這三宗土地均未交易成功,后續要進一步等待官方消息。

今年2月25日,瀛海鎮再一次推出限競房用地,被中海以44.4億元、21.64%的溢價率購得。

與此同時,北京市2月土地出讓金達到230億元,同比增長43%,居全國之首。

責編 魏文藝

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