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上年銷售額增幅不足7% 綠城沖刺2000億成色幾何

每日經濟新聞 2019-03-23 09:23:03

綠城2019年的野心略顯保守。

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

3月22日,綠城中國(03900.HK)在香港舉行2018年度業績發布會。

綠城行政總裁張亞東公布2019年目標時給出的描述是,“考核版目標是1800億元,沖刺目標是2000億元。”

回觀綠城2018年業績,1564億元銷售額同比增長6.9%,營業收入則實現603.03億元,同比增長43.7%。

相較諸多同等體量房企的“保二沖三”(3000億元)目標,綠城2019年的野心略顯保守。

會上有業內人士直言,這或許就是張亞東的風格。

2018年初,時任綠城中國執行董事兼行政總裁曹舟南曾將年度目標制定為“有望沖擊1800億元銷售額”,但在2018年中期業績會上,這一目標被新任行政總裁張亞東下調到了1600億元。

每經記者 吳若凡 攝

銷售額增幅不足7% 投資項目整體去化率68%

《每日經濟新聞》記者留意到,2018年綠城的銷售額僅較去年同期增長6.9%,增幅似乎也頗為“保守”。不過該年公司銷售均價約25,455元/平方米,投資項目整體去化率68%,數值在行業處于偏高水平。

對于2018年的成績,張亞東保持著微笑:“以往我們在定業績目標時,有一個考核版指標和爭取目標。2018年爭取達到1600億~1700億元,最后差了一口氣,完成1564億元。今年我們的考核版目標是1800億元,沖刺目標是2000億元。”

在張亞東看來,實現上述目標是大概率事件。他認為,今年的調控是因城施策,分類指導,這對綠城這樣注重品質的房企是利好的。

不過,近年來綠城的銷售增速持續放緩亦是不爭的事實,其2015年~2018年分別實現銷售額719億、1139億、1463億、1564億元。對此,綠城中國執行董事李青岸表示,這是由于2018年的銷售主要來自2017年拿的項目,彼時受房地產調控影響,雖然房價得到控制,但地價沒有,因此綠城2018年銷售增長率不到7個百分點。

58安居客首席分析師張波則分析認為,綠城2018年的銷售增長,相比2017年稍顯乏力,主要有兩點原因,一是限價調控,二是其重倉的浙江市場變化。

具體來看,2018年綠城在三四線城市的新增土儲占比不到20%,一二線的土地占比則近80%。大本營杭州地區2018年的銷售金額,同比2017年出現大幅下降,也失掉了長期保持的杭州市場“第一”的位置。

但2018年綠城一二線城市的房源去化率71%(新增房源70%),三四線城市的庫存去化率則達到73%。

“綠城重點布局的一二線城市,在2018年都面臨著較為嚴格的樓市調控,而其在三四線以及次級城市的布局較少,所以直接影響到1600億元銷售目標的實現”。張波表示。

張亞東直言,未來房地產調控發展過程中,三四線樓市會觸底向好。而綠城也會進行區域性調整,在粵港澳大灣區、海南地區等六大區域鋪開。

凈利潤下滑超一成 項目權益逐步增加

數據顯示,截至2018年底,綠城實現凈利潤23.75億元,同比下滑11.1%;股東應占利潤10.03億元,同比下滑54.2%。

對此,首席財務官馮征表示,若剔除匯兌損益收購收益、若干資產的減值虧損計提與撥回的稅后凈影響、若干資產公允價值調整于年內稅后凈影響,公司應占股東利潤為37.96億元,較2017年23.43億元增加14.53億元,增長62%。

同時,2017年有16億元專項處置,同時2017年產生了一定的匯率收益,這些都是由股東承擔的。

另外,記者留意到,綠城累計撥備17.35億元。

馮征表示,撥備是一個財務安排,因為2018年在各股東下達的利潤指標完成的情況下有能力覆蓋掉,所以把歷史上幾個沉淀項目進行撥備,即作沉淀項目的減值,雖然會影響經營利潤,但不影響核心利潤。

張亞東則表示,撥備是根據市場情況來的。“這與國家政策有關,如果政策放松,可能很快就回來了。”

張波告訴記者,在某個時點上項目撥備,目的是把非主業收益剔除,包括匯兌收入等其他財務損失的收益。

值得一提的是,目前綠城的銷售權益占比在55%左右。李青岸表示,后期新增的項目,綠城權益部分會逐步增加,歸屬于公司凈利潤會受到一定的影響,但好處是可以做大公司的規模。

力爭12個月現金流回正 手握5300億元貨值

據《每日經濟新聞》記者了解,綠城2018年共拿了37塊地,其中大部分是合作拿地,其中一部分是權益拿地,并且綠城希望操盤。

據管理層透露,公司以前從拿地到銷售,速度比較慢,尤其是在規劃設計上,團隊會投入很大精力,所以“6個月開工、12個月銷售、20個月現金流回正”都是常態。如今是要求做到“5個月開工、9個月銷售、12個月現金流回正”。

張亞東告訴《每日經濟新聞》記者,其實這一年以來,綠城的變化更多是在內部,2018年綠城增效減員,主動優化組織機構。9個中心整合成7個中心,下屬單位由16個整合為11個。

“我們一次動作就減少了344人,一次性減少一年費用2億元。換血首先得來新人,這是前提,目前我們堅守了這些核心理念。”

整個業績會上,“提高運營效能、大運營體系”被張亞東反復強調。

而新的大運營體系,直接作用于各項周轉指標——如果夠快,就意味著綠城2017下半年、2018年拿的項目,可能在2019年就具備銷售條件。

對此張亞東也表現出頗大信心:“2018年部分城市限價,在財務成本較低的情況下沒有必要斬倉出貨,在因城施策分類指導的原則下,原先一些表現不好的項目在2019年會有集中的釋放度,這一年的增幅會有比較明顯的展現。”

截至2018年末,綠城中國共擁有3247萬平方米總建面的土地儲備,權益2032萬平方米,總可售貨值5300億元。

(封面圖片來源:攝圖網)

責編 陳夢妤

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