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萬科2018年凈利338億 郁亮:2019年最重要的是“基本盤”

每日經濟新聞 2019-03-26 00:50:46

萬科2018年的業績仍然亮麗,但萬科董事會主席郁亮表示:“基本盤”將是萬科2019年最重要的詞匯。

每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

3月25日,萬科發布2018年年報,各項業績指標穩健增長。2018年實現營業收入2976.8億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元,同比分別增長22.6%和20.4%;實現銷售金額6069.5億元,同比增長14.5%;在全國商品房市場的占有率進一步上升至4.05%;全年納稅額762.96億元;連續第三年上榜《財富》“世界500強”,位列第332位。

另據同日披露的分紅派息預案,2018年度萬科現金股利約為118.1億元,以2018年末公司總股份數計算,每10股派送人民幣10.70元(含稅)現金股息。

對于2019年,萬科董事會主席郁亮表示:“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯。我們要先求得根基的穩固,才能更好地開枝散葉;先在最基本的業務上深化對商業邏輯的理解、練好經營管理的內功,才能為轉型奠定更堅實的基礎。”

鞏固基本盤  去年銷售額破6000億

2018年,萬科在開發業務的優勢得以持續鞏固。年報顯示,2018年萬科實現銷售面積4037.7萬平方米,同比增長12.3%;銷售金額6069.5億元,同比增長14.5%。所銷售的產品中,住宅占比84.9%,144平方米以下的中小戶型占比91.4%。

值得注意的是,萬科在全國商品房市場的份額由3.96%提升至4.05%,在24個城市的銷售金額位列當地第一。

報告期內,萬科實現結算面積2191.4萬平方米,同比增長10.7%;實現結算收入2846.2億元,同比增長22.1%。截至2018年底,萬科已售未結資源上升,合并報表范圍內有3710.2萬平方米已售資源未竣工結算,同比增長25.2%,合同金額合計約5307.1億元,同比增長28.1%。

在高度的不確定性面前,萬科堅持量入為出,審慎投資,確保投資規模與經營承載力相匹配。2018年,萬科獲取新項目227個,總規劃建筑面積4681.4萬平方米,權益規劃建筑面積2490.2萬平方米。按建筑面積計算,其中72.1%位于一二線城市。

截至2018年末,萬科在建項目總建筑面積約9012.7萬平方米,權益建筑面積約5402.1萬平方米;規劃中項目總建筑面積約5936.2萬平方米,權益建筑面積約3579.6萬平方米。此外,萬科還參與了一批舊城改造項目,按當前規劃條件,權益建筑面積合計約347.7萬平方米。

對房地產行業增速放緩和融資持續收緊的宏觀環境,萬科堅持“以現金流為基礎的持續真實價值創造”理念,強化資金管控。

2018年,萬科實現經營性現金凈流入336.2億元;截至2018年底,萬科持有貨幣資金1884.2億元,遠高于一年內到期的流動負債的總和931.8億元。截至2018年底,萬科凈負債率(有息負債減去貨幣資金,除以凈資產)為30.9%,繼續處于行業低位。

通過持續優化債務結構、降低融資成本,萬科提升對財務風險的防范能力。2018年,萬科總體融資成本繼續處于較低水平。其中,公司債券(5年期)最低發行利率4.05%,超短期融資券(188天)最低發行利率3.13%,中期票據(3年期)最低發行利率4.03%。

提升運營能力 長租公寓業務覆蓋35城

2018年是萬科“城鄉建設與生活服務商”戰略的開局之年,從配套服務商到生活服務商,意味著萬科不僅要提供硬件,也要提供軟件;不僅要提供空間,也要提供內容。

物業服務方面,萬科以住區物業服務為基本盤,保證充足的資源投入。2018年實現營業收入98億元,同比增長33%;在2018年新增簽約飽和收入中,住宅業務占比65%,非住宅業務占比35%。

2018年萬科將租賃住宅業務提升為核心業務,繼續圍繞核心城市加大對租賃住宅的布局,提升已獲取項目的開業效率與經營質量。截至目前,萬科長租公寓業務覆蓋35個主要城市,累計開業超過6萬間,開業6個月以上項目的平均出租率約92%。截至年報披露日,萬科共完成55億元住房租賃專項公司債券發行,為租賃住宅業務發展提供了資金支持。

商業開發與運營方面,萬科持續提升既有項目的運營表現。截至2018年底,萬科在商業領域的總管理項目210余個,總建筑面積超過1300萬平方米。

物流倉儲服務方面,萬科旗下萬緯物流專注于高標倉儲投資、開發選址、招商運營、資產管理等環節,經過近四年發展,已成為國內領先的物流服務商。截至目前,萬緯物流已累計獲取項目124個,合計可租賃物業的建筑面積約971萬平方米,其中穩定運營項目平均出租率為96%。萬緯物流還持續豐富服務內容,通過收購融合太古冷鏈物流,實現冷鏈規模及運營能力的升級。

此外,萬科在產業辦公、冰雪及其他業務方面進行積極探索。截至2018年底,萬科已在超過20個城市開展標準辦公與產業園的建設和運營管理業務,管理面積合計約700萬平方米;成功中標北京2022年冬奧會和冬殘奧會延慶賽區PPP項目;在醫養、教育等領域的品牌影響力逐步擴大。

萬科表示,將持續從客戶真實需求出發,不斷發現、理解和順應客戶的需求及其變化,打造客戶愿意買單的好產品、好服務,在“口碑時代” 贏得客戶的信賴與支持。

房地產市場  還是一個白銀時代

如果只看數據,2018年中國房地產市場似乎很完美。銷售面積、銷售金額、投資、開工等各項指標,幾乎都創出了歷史新高。這還是一個白銀時代嗎?

在《致股東》信中,萬科的回答很清晰:現在的房地產市場,還是一個白銀時代。

信中指出,中國的城市化過程并沒有結束,城市對于空間的需求,無論從數量還是品質上來看,都依然龐大。但是,那個市場單邊快速上漲的時代已經結束了,那個行業整體快速擴張的時代已經結束了。

從人口總量的角度看,我國的“少子化”“老齡化”趨勢已毋庸置疑。人口數量的減少,在很大程度上會對沖掉城市化率繼續提升帶來的新增需求。

而隨著90后甚至00后逐漸成為購房、租房的主流群體,客戶需求的多樣性、多變性特點比以往要明顯得多。

從供給端的情況來看,行業集中度上升,已經不再是趨勢,而是事實。2018年中國房地產市場TOP3包括萬科在內的發展商共獲得12.6%的市場份額,超過1/8;TOP10是26.9%,超過1/4;TOP20為37.5%,TOP30為45.2%,TOP50為55.1%,TOP100為66.7%。

前100家開發商獲得2/3的市場份額,競爭正變得越來越激烈,而且主要是重量級選手之間的相互競爭。如何在市場中贏得客戶的青睞,考驗的是方方面面的能力。

白銀時代是一個更多變的時代,是一個更細膩的時代,是一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代。

 

(封面圖片來源:攝圖網)



責編 魏文藝

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