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中梁回應招股書"失效”屬正常程序 更新材料顯示2018年業績超千億

每日經濟新聞 2019-05-18 00:16:08

業績飛速提升,跑步進入“千億”陣營,浙江房企中梁控股堪稱樓市“黑馬”。不過自半年前向港交所遞交了招股說明書后,中梁IPO卻屢生波瀾。

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

2018年11月13日,浙江房企中梁控股正式向港交所遞交了招股說明書,開啟上市之路。但近日,在遞交招股說明書半年的時間節點,中梁控股卻被曝上市申請資料“失效”。

對此,中梁控股告訴《每日經濟新聞》記者,這是正常程序,在交表6個月后,根據程序,上市申請資料是會顯示為“失效”的。

中梁控股明確表示,公司上市進程目前有序推進。現在為配合要求,更新了相關數據,并會將更新的一版數據上傳。

5月17日晚,港交所官網更新了中梁控股最新的招股說明書。最新招股說明書顯示,2018年中梁控股實現合約銷售金額1015億元。

圖片來源:攝圖網

2018年跨過“千億” 融資亟待借上市優化

此次招股書的更新,主要涉及中梁控股2018年度的財務數據。

數據顯示,2018年中梁控股實現營業收入302.14億元,去年同期為140.26億元。

2018年,中梁控股實現合約銷售金額1015億元,應占權益銷售金額841億元;土地儲備約3640萬平方米;公司現金及現金等價物約為145.51億元。

利潤方面,中梁控股2018年度凈利潤為25.26億元,凈利潤率為8.4%,歸屬母公司持有人應占溢利19.31億元,毛利率約為22.9%。

值得注意的是,中梁控股的凈負債率從2016年的1790.2%下降至2018年的58.1%。

《每日經濟新聞》記者通過初步計算后得知,中梁控股凈負債大幅降低源于貨幣資金大幅增加所致。數據顯示,中梁控股貨幣資金由2016年的85.01億元增加到2018年的230.08億元。與此同時,凈資產也由2016年的6.54億元猛增至67.54億元,規模增加明顯。

一位業內人士告訴記者,一般而言,在負債絕對總數相對不變的情況下,凈資產和貨幣資金增加,說明中梁控股加強了現金管控,最直接的體現是銷售的現金回款,從而使得賬面上資金會相應增加,最終降低凈負債率。

數據顯示,由于中梁項目的高周轉,其2016年、2017年、2018年的銷售額分別為190億元、649億元、1015億元,近3年的年復合增長率超過70%。

不過,在規模不斷擴大的同時,中梁控股的融資成本較高。

截至2018末,中梁控股未償還借款的平均融資成本為9.9%,處于業內中等偏高水平。

截至2018年12月31日,中梁控股的信托融資及資產管理安排的未償還本金總額約為147.16億元,占截至同日借款總額約54.5%;信托融資及資產管理安排的未償還本金總額,占截至同日借款總額的58.0%。

上述業內人士指出,58%的非標融資肯定會比銀行融資成本高,間接會推高加權融資成本,每年會增加利息的支出和財務費用,等于利潤的很大一部分會用來償還利息。不過境內未上市公司的融資手段普遍比較受限,主要依托銀行和非標融資即信托等產品。

操作人離職 中梁IPO屢生波瀾 

上述業內人士告訴《每日經濟新聞》記者,企業自改制到發行上市的時間,總體為一年以上(不同公司的具體情況不同),而在這一過程中,企業可能會遇到各種情況。

而自去年11月13日正式向港交所遞交了招股說明書后,中梁的IPO之路便屢生波瀾。

在此次資料失效事件之前,中梁地產CFO羅俊的離職便頗引人注意。羅俊于2017年11月進入中梁,即主要負責操作IPO事宜,及至其離職,任職時間僅4個月左右。

而據媒體報道,在羅俊之前,分管財務的中梁副總裁——原綠地香港CFO游德鋒,也在入職后不到半年即離職。中梁IPO已由一個負責資本運作的獨立部門在推進。

而同期,據稱中梁也在推行“B計劃”,專門吸納職級在經理級及以上,尤其是在碧桂園工作經歷超過兩年的人才。

突破“千億” 中梁能否后勁十足

與此同時,中梁控股對“糧倉”的布局也正在推行調整。

中梁控股更新后的招股說明書顯示,截至2019年3月31日,中梁控股應占土地儲備總量為約3890萬平方米,包括340萬平方米由其附屬公司開發的物業項目,以及490萬平方米由中梁控股的合營企業及聯營公司開發的物業項目。項目包括中梁控股的附屬公司開發的257個項目及合營企業及聯營公司開發的96個項目,處于不同開發階段。

《每日經濟新聞》記者對比發現,截至2018年8月31日,中梁控股47個項目布局的23個城市中,溫州、臺州、龍泉、舟山、新昌、衢州、諸暨、張家港、嘉興、甪直、海寧、青田、東臺等均為三線及以下能級城市。尤其在嘉興,中梁一年就布局了7個項目。

而截至2019年3月31日,中梁控股布局了全國23個省市的124個城市,覆蓋了5個核心經濟區域(即長三角經濟區、中西部經濟區、環渤海經濟區、海峽西岸經濟區及珠三角經濟區)。

例如在2019年春節前后,中梁控股就先后在沈陽、青島、大連、天津等城市拿地,環渤海經濟區之外還布局了西安、南昌等城市,無一例外不是省會級城市。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為,在之前的銷售中,三四線城市為中梁控股貢獻了絕大部分力量。但企業布局太單一不利于業績持續增長,也會讓抗風險性變弱,需要適當投入資金到一二線城市。

實際上,回顧中梁控股的發展歷程可見,依靠三四線城市的“快周轉”戰略,2015年~2017年三年間,銷售額幾乎每年翻一番。

中梁控股方面表示:“負債率的快速下降,因為集團剝離了一部分資產,同時總權益和盈利增加,并保留了優質資產。”

突破“千億”后的中梁控股,面對的卻是三四線城市棚改紅利減弱。如何讓銷量和回款依然保持快增長?對中梁控股而言是現實考驗。

(文章來源:鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

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